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內地樓市料溫和盤整 去庫存壓力大

2016-02-26 09:52:01 不詳 佚名 【字體: 點擊數:

  數據顯示,1月內地房地產市場較平穩,一線城市優質地塊仍受到房企激烈爭搶。不過,部分機構指出,2016年內地樓市去庫存壓力較大,不太可能出現同2015年一樣的景氣度,樓市會進入溫和盤整期。

  優質地塊競爭激烈

  廣發證券報告表示,2016年1月300城市住宅用地推出建面8004萬平方米(環比增長約-54%,同比增長-22%),成交建面6069萬平方米(環比增長-61%,同比增長-24%),成交土地出讓金1436億元(環比增長-57%,同比增長-7%),樓面均價2367元/平米,平均溢價率約31%。整體來看,年初供地節奏放緩,成交也呈現季節性下滑。但樓面價和溢價率均攀升,尤其是溢價率攀升至近5年來單月新高。

  具體看,2016年1月份,一線城市淡季特征表現更明顯,供需同環比均呈現明顯回落,出讓金環比回落顯著,四大一線城市中僅上海超過百億。值得注意的是,一線城市優質地塊依舊受到房企激烈競爭。二線城市土地供需均弱勢運行,樓面價以及溢價率均攀升顯著,主要是受諸如南京、杭州、武漢等重點二線城市優質地塊拉動影響。

  從成交等方面看,1月全國房地產市場較平穩。國金證券報告顯示,1月32個樣本城市新房銷售同比上升10.9%,與去年三季度月均銷售量持平,一線城市同比小幅下跌3%,二、三線城市銷量同比提升12%、17%,長三角和珠三角依舊是帶動新房銷量的引擎,同比大幅增長23%、30%。

  去庫存壓力大

  盡管深圳等一線城市去年量價齊漲,但不少機構表示,2016年房地產去庫存壓力較大。

  穆迪評級一份報告指出,中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算,中國14億人口相當于約4.6億戶家庭。假設中國的住房擁有率從90%上升至100%,這些新增的房地產買家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問題是,商品住宅價格高企,有效需求不足。

  銀河證券指出,目前商品住宅存量大約僅能滿足50%城鎮家庭的需求,而真正可以承擔現在房價的有效需求大概只占潛在需求的40%左右。如果認為商品房的居住質量好于其他住宅的話,商品房市場依然有支撐,主要還是太貴買不起的問題,已有一套房的家庭置換改善需求或存空間。

  銀河證券判斷,房地產行業將圍繞去庫存加速出臺各項政策,但戶籍與住房制度改革及農民工市民化需要長效機制的配合,可能需要時間。考慮到2015年二季度開始的高成交基數透支了部分需求,謹慎看好2016年樓市,預計全國銷售面積維持在12-13億平方米之間,銷售額升幅或有所收窄。

  穆迪認為,2016年中國房地產銷售額增長率將降至0-5%的溫和水準,低于2015年的16.6%。

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