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經歷12年牛市 香港樓市開始轉淡

2016-02-26 09:52:00 不詳 佚名 【字體: 點擊數:

  近期香港樓市迅速轉冷,房價跌幅明顯,土地成交清淡。不少研究機構和香港本地開發商均看淡香港樓市,認為香港樓市將進入熊市,今年房價或下跌10%-30%。一些分析人士認為,香港樓市轉冷,一定程度上會影響投資客對于深圳地區房地產市場的預期。

  房價下跌

  “現在已經有一定數量的同事開始離職,生意沒有以前那么好做。”香港中原地產一中介人士坦言,從去年下半年開始,整個香港的樓市就開始轉冷,不少賣家開始大幅度降價以促成交易。事實上,自去年底以來,在不少核心地段的香港地產中介店鋪,均可看到二手房業主降價銷售的廣告。數據顯示,2015年香港房價整體下降近10%,交易量更是在去年四季度大幅萎縮。

  2016年1月數據顯示,香港樓市繼續低迷。香港中原地產數據顯示,成交方面,香港最主要的三個區域(港島、九龍及新界)的二手私人住宅買賣合約登記均較2015年12月份下跌。其中,港島區為跌幅最大的區域,2016年1月份港島區二手私人住宅買賣登記錄得301宗,較去年12月的387宗下跌22.2%。九龍區1月的二手私人住宅買賣錄得485宗,較去年12月的592宗下降18.1%。新界區的二手私人住宅交投今年1月錄得677宗,比去年12月的762宗減少11.2%。價格方面,截至1月底中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報134點,較2015年歷史高位的148.61點下跌9.81%。四區樓價較2015年歷史高位均出現下跌,港島跌9.71%,九龍跌11.10%,新界東跌10.01%,新界西跌10.11%。

  中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出,香港經濟下行壓力較大,樓價跌勢未止,預計反映房價水平的中原城市領先指數將于2016年第二季下探120點低位,估計累計跌幅約一成半。樓價下調打擊了市民的入市信心,導致二手私人住宅交投疲弱。受金融市場波動影響,二手住宅市場低迷,相信2月份二手房交易繼續偏軟。

  事實上,從香港市民置業意愿看也開始轉冷。花旗銀行近期的一份調查顯示,62%的受訪者認為樓價會在未來12個月下跌,明顯高于2015年第三季46%的水平,創調查自2010年推出以來新高。調查同時顯示,大約67%的受訪者認為目前不是置業的好時機。

  預期轉熊

  不少機構判斷,香港樓市已正式轉熊,行業處于向下的拐點。易居房地產研究院副院長楊紅旭判斷,2015年四季度是香港房價泡沫破滅的起點,2016年將是泡沫破滅的第一年。從內部市場分析,香港房價連續上漲12年,時長已接近上一輪,也該向下調整了。從市場信號來看,除了房價下跌,成交量也萎縮。市場的量價規律是:量縮一段時間之后,價也會下跌。

  標準普爾近日指出,香港房價預計較2015年下滑10%至15%,成交量為持平至增長5%。供應增加、利率進入上升周期、香港本地經濟增長放慢及內地經濟減速等因素,均是今年香港房地產市場變得艱難的原因。物業銷售下跌削弱了房地產商的償債能力及杠桿。假如香港經濟較預期更差,將對香港地產商構成明顯壓力。瑞銀報告則指出,美聯儲去年底宣布加息后,資金外流令香港本地樓價加速下滑,鑒于香港及全球宏觀經濟不利因素的影響,預期香港樓價至2017年年底將再下跌20%至25%。

  事實上,香港本地開發商的舉措也在側面反映出香港樓市轉熊。比如1月中旬,香港本地最大的開發商之一恒基地產旗下的一個項目,其定價即比同區的商品房售價下調近30%。而香港另一開發商新世界發展主席鄭家純近期也表示,香港樓市2016年會跌一成,公司的銷售計劃會跟隨市場走勢,希望盡快推售樓盤,因為長期持有樓盤的管理成本很高。

  香港中原地產主席施永青指出,香港樓市已經明顯從牛市轉為熊市,樓價會從高位跌落,并且會持續一段時間。未來兩年香港房價可能調整幅度達三成,今年一季度調整幅度或達15%。開發商近期參與的土地拍賣價已有明顯跌幅,達到三到四成,這也反映出開發商對樓市未來預期的改變。

  投資趨謹慎

  分析人士認為,香港樓市轉冷可能會波及部分珠三角城市,尤其是去年漲幅過高的深圳。“從珠三角城市商品房購買人群看,香港資金占到投資客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地產上市公司人士指出,去年下半年,深圳投資客購房占到新房成交的五成左右,而香港投資客又占三成左右。香港樓市轉冷,會影響到這一部分資金投資珠三角房地產市場的意愿。數據顯示,2015年深圳房價上漲47.5%,遠超上海、北京與廣州的房價漲幅。

  楊紅旭指出,目前深圳房價漲幅已明顯過高,短期泡沫化顯著。未來房價可能下跌,跌幅或超過2012年和2014年水平。能否趕超2008年的水平現在尚難確定,還得看未來幾個月深圳房價泡沫會否放大。

  施永青則判斷,深圳房價升得比其他城市快,背后有一定因素;但升幅這么大,就顯得有點不合理。不合理的部分,市場會找機會調整。深圳去年GDP的增長估計在8.8%左右,房價升幅最好與GDP增速同步,所以升10%左右應較合理。即使加上一些未來的有利因素可以提前在房價上反映,最多會上漲25%左右。但現在房價上升47.5%,多出的部分可能都是投機因素造成。客觀形勢也在不斷變化,人民幣匯價在離岸市場受壓,投機性資金一旦退潮,深圳房價升勢就會見頂。屆時房價的回落速度會很快。

  中信證券認為,一線城市在中長期存在房價支撐因素,但短期,尤其是深圳仍面臨房價回撤風險。目前,產業政策日趨內生化(更追求市場平衡),關注的去庫存目標重點并不在一線城市。

  

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